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律師觀點   

合同簽了就不能再“隨市加價”法官支招穩妥買賣二手房

加入時間:2016/3/28 9:31:43  文章類型: 律師觀點  出處:  點擊率:1564


二手房市場火爆,可你真的準備好買房、賣房了嗎?

房山法院法官日前通過實際案例,從心理價位、戶口、購房資質三個方面,給市民支招如何穩妥買賣二手房。

房價猛漲拒過戶 法院判決履約

李莉與王老太簽訂了一份房屋買賣協議,約定王老太將其名下的一套房屋轉讓給李莉,李莉一次性付清全部購房款110萬元。李莉支付了全部購房款后,王老太發現小區房屋出現大幅漲價,覺得自己賣虧了,遂拒不配合李莉辦理房屋過戶手續,要求李莉再加10萬元房款。雙方協商不成,李莉把王老太訴至法院,要求其協助辦理過戶。

法院審理后認為,雙方簽訂的房屋買賣協議合法有效,對雙方當事人均有約束力。李莉按約支付了全部購房款,但王老太拒絕辦理房屋產權、土地使用權過戶手續,這一不作為行為屬違約,應承擔違約責任。最終,法院判決王老太于十日內協助李莉辦理過戶手續。

■法官說法:房屋買賣做好心理預期

因房價上漲而出現的違約糾紛特別常見。法官提醒,買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強制性法規時,一般都是合法有效的,雙方都應該按約履行,否則就是違約,違約方不僅要履行合同,可能還需要支付違約金。一般而言,買方違約,賣方無需返還定金;賣方違約,則需雙倍返還定金。因此,在房屋買賣前,雙方一定要做價格上的心理預期,一旦簽訂合同,“隨市加價”或“隨市減價”的要求,都不會得到法院支持。

房主不遷戶口 購房人獲賠20萬元

李洋通過中介,購買了王鑫位于郊區的一套兩居室。在過戶當天,二人又簽訂了《補充協議》,約定王鑫從房屋產權登記過戶之日起半年內,將其戶口遷出,如到期仍未遷出,每延誤一日,應向李洋支付房價款萬分之五的違約金。然而,過戶之后,王鑫因自身原因,遲遲沒有將戶口遷出。開始李洋也沒有在意,然而2014年,因工作調動,李洋考慮轉賣房屋,但因戶口問題導致始終無法和買家談妥。為此,李洋把王鑫訴至法院,索要違約金。

法院審理后認為,雙方簽訂的《補充協議》合法有效,王鑫應當支付違約金。但雙方協定的違約金標準過高。最終,法院酌定王鑫支付李洋違約金20萬元。

■法官說法:別拿戶口不當事

二手房買賣過程中,賣方未按約將戶口遷移,導致雙方對簿公堂的案件時有發生。“戶口對于子女讀書、就醫、入托等非常重要,因此,戶口遷移問題應引起買賣雙方的重視。”法官提醒,在二手房買賣中,為了避免損失,督促賣方盡快遷出戶口,買方最好能像案例中的李洋一樣,在合同中約定違約金,據此主張自己的權利。同時,也提醒賣方,在賣房之前,要想好戶口的遷入地,便于自己在過戶之后盡快將戶口遷出,避免不必要的損失。

無購房資質簽合同 買家擔責四成

來京工作已有八年的王偉打算在房山區購買一套二手房,但他有個顧慮,雖然來京工作已有8年,但中間有大半年時間,自己到了河北工作,社保中斷了半年多。“不影響!”中介打包票。于是,王偉和賣家簽訂了購房合同并交了5萬元定金,支付了2.4萬元中介費。后來,中介公司向住建委提交王偉的購房資質,未能通過,導致王偉按合同要賠償賣家2.8萬余元損失。王偉把中介訴至法院,要求其返還中介費并賠償各項損失。

法院審理認為,中介公司理應知悉北京市住房限購政策,然而,其并未盡到告知和審核義務,造成原告損失,存在過錯。但是,北京限購政策已出臺兩年多,作為有意購房者,應對房地產風險及各種履行障礙有明確的預見和判斷,因此,王偉貿然簽訂購房合同及購房承諾書,其在締約過程中也存在一定過錯。據此,法院根據雙方過錯大小,判決中介公司承擔60%的責任,王偉自己承擔40%的損失。

■法官說法:買房政策要了解

為了抑制房價猛漲,包括北京在內的許多大城市,對于樓市都有不同的“限購”政策。以北京為例,北京本地人限購兩套房,外地人在京名下無房,有在京5年社保或納稅證明的,可買一套住宅,且只能買一套。并且,在京5年社保或納稅證明應該是連續的、不間斷的。買房前,務必要了解當地“限購”政策,確定自己是否具備買房資質,不要盲目相信中介的一面之詞。

 
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