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人民日報調查:叫停首付貸 真能落地嗎?

加入時間:2016/3/28 9:35:13  文章類型: 政策法規  出處:  點擊率:1602


      制圖:張芳曼

“去庫存”是中央確定的今年五大經濟任務之一。年初以來,我國出臺了一系列刺激房地產銷售的政策,包括降低購房首付款比例、調整房地產契稅、個人二手房交易“營改增”等。

政策效應有待顯現,效果此涼彼熱。新政策的出臺帶動房地產市場出現一些新跡象:深圳、上海、北京等一二線城市房價快速上升,而庫存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房價飆升,一些風險因素也在萌芽。不少購房者的首付使用擔保公司、房地產金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式,客觀上抬高了購房者的償還壓力和風險。如何在“去庫存”的同時避免產生新風險?進城農民工的“安居夢”還面臨哪些困難?開發商怎么看待當前市場變化?眼下是在三四線城市投資買房的好時機嗎?從本期開始,我們推出“穩健去庫存”系列調查報道,把脈房地產市場新走向,傾聽購房者和開發商的心聲,摸底三四線城市商品房庫存情況,為“去庫存”建言獻策。

——編 者

   買房,首付從哪兒來?

誰用首付貸

多家中介機構、P2P公司涉足首付貸,借助信貸杠桿降低購房門檻

王娟是北京某銀行職員。畢業幾年后,她想在北京買一套房子安家。經過幾個月艱難又糾結的看房,去年底,王娟選中了一套二手房,房子總價180萬元左右,首付三成,得先付54萬元。

原本以為挺順利,沒想到交首付時卻遇到了麻煩。先期給了房主10萬元定金后,王娟也預備好了首付剩余的44萬元。但此時房屋中介說,這44萬元得先放到他們的資金監管平臺上,不能直接支付給賣家,這樣做“是為了保證買賣雙方的利益”。而賣家卻急于拿到現金。

中介跟買賣雙方分別聊了聊,給出了一個“兩全”辦法:王娟首付這筆錢可以放到中介旗下的擔保公司全額質押,然后再貸出一筆同等金額的現金付給賣家。這樣賣家能直接拿到現金,而王娟雖說是要支付一筆貸款利息,但利息也不高,3個月利率0.5%,更重要的是能順利買到心儀的房子了。

像王娟一樣被迫首付貸的人未必是多數,但近期監管層叫停首付貸已引起市場的廣泛關注。事實上,首付貸在2014年就現身,近幾年發展十分迅速,一些城市的購房者甚至可以幾萬塊錢就買一套房,背后的風險不言而喻。

到底是哪些人在使用首付貸?

中原地產首席分析師張大偉說,使用首付貸的群體主要集中在兩類:

一是想買一套房子,前一套房子要賣掉,但是存在一個時間差,需要資金來周轉,可能需要過橋資金,就想到首付貸,這類大概占到三四成;

二是在某些城市確實出現了一些融資投機的購房者,因為沒有能力購房,借助信貸杠桿來降低門檻。“不過,很難判斷購房者是用來自住還是投資。”張大偉說。

那么,又是誰在提供首付貸?

據調查,提供首付貸的模式主要有兩種:

一種是一些房地產中介機構與開發商合作,由中介或售樓處向購房者推薦,中介自己提供小額貸款服務,或是作為中間人,尋找合適的金融機構提供貸款;

另一種是一些互聯網金融平臺、小貸公司等與房地產商、中介機構合作,特別是一些網絡借貸平臺(P2P),利用自身“優勢”,提供的資金多來源于一些個人投資者。

一般申請P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例,申請貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料,提供的資信證明越多,可貸金額越高,月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%,必須登記資金去向,資金可以用于首付貸,只是與銀行溝通時需說明是用于裝修或個人消費。再如,平安好房推出的好房貸,如果有抵押物,最多可提供抵押物價值70%的貸款,沒有抵押物則最高放款30萬元。

萬一還不了貸款怎么辦?

北京京融家擔保公司客戶經理段林說:“有很多首付貸是通過擔保公司擔保,從銀行辦的貸款,但貸款用途注明個人消費,不會告訴銀行是用于首付。如果還不上,我們會幫客戶到銀行申請展期,銀行也會同意的,因為我們公司在銀行有保證金。隨后2到3個月,你可以去籌錢。最后實在還不了,不是還能賣房嗎?不過現在還沒遇到還不了的。”

風險大不大

首付貸讓杠桿能變成10倍,高杠桿放大不合理需求,易導致房地產市場出現泡沫

讓原本沒能力購房的人有了購房資格,提供首付貸機構的資金來源又有很多不確定性,這其中的風險可想而知。

“可以說,首付貸的風險很大,因為其背后資金來源有很大的不確定性,涉及的機構較多,無法做到全面把控和核實。”張大偉說。

張大偉介紹,一般的按揭貸款會在房本上留一個他項權利證的抵押,這樣就不能無限制做抵押,但首付貸更多的是信用貸,不需要確權,也不需要做他人權利登記,極端情況下可以在很多地方重復做首付貸。而且首付貸又不像銀行的消費貸能在央行系統查到資金流向,一旦市場出現較多不可控的風險,產生的不良影響就會非常大。

以兩成首付購買一套100萬元的房子為例,一般買房者需要銀行貸款80萬元,自付20萬元,杠桿為5倍。而有了首付貸,買房者首付部分能再貸款10萬元,共貸款90萬元,自付只需10萬元,杠桿就變成了10倍。

“如此高的杠桿率,一旦房價下跌、投機者資金出現缺口,無法還貸,風險就會轉嫁到銀行身上,繼而給經濟帶來不穩定因素。”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說。

建設銀行上海分行副行長孫維說,首付貸買房,沒有本金或是只有很少的本金付出,賭的是房產一路上漲,如果房子下跌,就有可能出現棄房,這給投機者提供了便利,降低了他們的成本,而給真正的放貸機構帶來了風險,也會使風險波及銀行。

深圳一家銀行相關負責人表示,一旦房貸出現違約,銀行會拍賣作為抵押的房產。如果大面積違約,銀行就需要出手大量的房產。這些房產入市,必然會導致房價下跌。而房價下跌,購房者會出現觀望。抵押的房產賣不出去,銀行只能不斷降價拋售,最終導致樓市崩盤,而降價也會造成銀行的錢縮水,最終波及儲戶,對實體經濟造成影響。

“首付貸幫購房者放大了杠桿,容易導致投機,人為放大了不合理的需求,很可能形成房地產局部泡沫。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為,考慮到在整個金融體系的資產中,房地產貸款占比較高,房市如果出現局部泡沫就容易對金融體系帶來危害。

“而對金融機構來說,這種變相繞開銀行的首付門檻作用,導致很多有投機需求、不具備還款能力的人得到放款,也在風險控制方面埋下了隱患。而且,首付貸的出現,使很多本來沒有購房能力和購房意愿的人被刺激,吸引越來越多的人進行投資,卻忽視了房地產的整個泡沫風險。如果未來房地產出現泡沫,會對放款者和購房者帶來很大損失。”曾剛說。。(歐陽潔 謝衛群 陳建鳳)

首付貸,風險怎么解?

叫停有效嗎

不良記錄能包裝,產品變身湊首付,不易判斷資金流向,很難實現“一刀切”管控

首付貸等樓市配資背后隱藏的風險,已引起相關監管部門的注意。3月4日,深圳市金融辦發函至相關行業協會,要求對深圳地區首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進行摸底排查,進一步研究新興金融機構在“加杠桿”中的風險。3月18日,深圳市互聯網金融協會發布通知稱,嚴禁新開展“眾籌炒樓”業務,對于存量業務,立即停止募集并清理,任何企業不得通過更改“名稱”、轉為線下籌集等方式繼續開展業務。

監管風聲趨緊,首付貸能否真的偃旗息鼓?

3月21日,本報記者來到北京市朝陽區中天置業房地產公司,詢問是否提供首付貸。工作人員接待了記者,說可以提供首付貸款的服務:客戶如果需要30萬元首付,且在北京沒有不動產,那么中介公司可以幫忙包裝身份向銀行申請無抵押信用貸款,但不能告訴銀行貸款用于首付,而要說用于消費或者是房產裝修。

據該公司工作人員介紹,客戶只需要提供個人的工作證明、銀行流水、征信報告、學歷證明和公積金卡。即使是那些有不良信用記錄的客戶,中介公司也可以通過內部渠道進行“包裝”,保證客戶向銀行一次性申請貸款成功,但“包裝”需要付服務費。

以30萬元現金貸款為例,中介公司幫客戶向銀行貸款時,3年期貸款年利率為10%,按照等額本息還款方式,也就是30萬元現金貸款分36期還,每期需還10500元,所有還清共計37.8萬元,其中中介公司收取2%的中介費,即6000元。

記者隨即又詢問了幾家互聯網金融公司。據了解,97房貸網、博民易貸、易貸網等多家貸款公司推出的貸款產品,仍可以起到“首付貸”的作用。

以易貸網為例,3月21日,記者在該P2P平臺上申請了一筆45萬元的信用貸款。平臺工作人員在詢問了記者收入與工作情況后表示:符合條件,可以貸款。

該工作人員稱,易貸網與多家小額貸款公司合作,可以幫客戶同時從數十家公司借款,盡管小貸公司額度有效,還是可以一次借到數十萬元。“這筆錢你買房付首付或買車,隨便怎么消費都行。”

“比如年輕人想買房,但湊不齊首付,就跟親戚朋友借點錢,很難判斷從哪里借到的錢,或是借到的錢用于何種用途。”中原地產首席分析師張大偉說,一些包裹在不同名目中用于首付的借貸產品,不排除存在暗箱操作的可能,但發現和識別又有一定困難,尤其是一些通過消費貸款等產品借到的資金,無法追蹤其資金流向,仍可能流向樓市,從監管層面很難對首付貸進行“一刀切”管控。

整治有招嗎

模糊地帶需要加緊出臺政策完善監管,銀行應加強對客戶首付資金來源的關注

“互聯網金融創新灰色地帶要盡可能限制,不應該進行投機炒作。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為,首付貸的出現,尤其是通過P2P公司進行首付貸的行為,恰恰說明了監管層面在一些領域的缺位。守住不發生系統性風險的底線,就要對此類互聯網金融創新在監管措施上更有效,使其向合規理性的軌道發展。

“有數據顯示,去年深圳首付貸規模在25億—30億元,但我認為應該不止。”深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧認為,一些用其他形式比如消費貸、信用貸偽裝的首付貸,很難被發現和調查出來。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現實。

陳藹貧認為,目前首付貸也并非不受監管,只是互聯網金融的法律法規還存在一些模糊地帶,需要政府加緊出臺相關政策,逐步完善監管。

“想要叫停首付貸,首先應當明確要求銀行、中介機構等正規機構不參與其中。”張大偉認為,此前一些P2P平臺并沒有發放首付貸款的資質,無法確認資金來源,在資金使用上也存在風險,相關部門應當結合互聯網金融的專項整治活動,對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的金融業務進行清理整頓。

不僅如此,銀行自身也要強化風險防范意識。曾剛認為,銀行應加強對客戶首付資金來源的監控和關注。原則上,銀行要加強對放貸的審核,評價借款人償付能力,堅持貸款發放標準。

目前,建設銀行上海分行明確要求,房貸者事前要簽署聲明,承諾首付部分為自有資金。但是,銀行人士坦言,銀行在貸款時,不可能杜絕首付貸,因為銀行不掌握全部信息。讓信息對稱起來,才可能真正防止首付貸的出現。

交通銀行深圳分行相關負責人介紹,目前,該行在發放購房貸款時,會對貸款人的首付款進行詳細核實,一旦發現使用首付貸產品,將不允許其按揭。銀行會從多層面對貸款申請人的首付款情況進行核實,既包括面談及電話核對,從側面了解其主要收入及首付款來源,也要審查申請人的賬戶流水,通過流水判斷申請人的資金收入情況,查詢是否有可疑資金流入。“此外,申請人刷首付款必須使用本人名下的借記卡。”(記者 王 觀 呂紹剛)

   ■延伸閱讀

   房貸方式有幾種?

目前常見的房貸方式有公積金貸款,商業貸款和公積金組合貸款三種,購房者該選擇何種貸款方式呢?

公積金貸款

選擇公積金貸款每月還貸壓力相對較小,且支付的利息也較少,若購房人希望獲得較低的貸款利率,且貸款額度不大,那么公積金貸款應是首選,只是其放款時間較長,著急買房的人最好考慮到這一點。同時,房屋市場上有部分開發商拒絕買家進行公積金貸款買房,所以考慮用公積金貸款購房的人務必注意。各地對貸款額度的要求不同,詳細可咨詢當地住房公積金管理中心。目前,北京地區個人和家庭最高可貸120萬元,在上海市繳納住房公積金的家庭,首套房個人最高貸款限額為60萬元,家庭最高120萬元。

商業貸款

辦理商業按揭貸款時,貸款審批周期一般在2周,前提是所需貸款資料齊全,不同銀行的進度可能會有不同。當前基準利率為4.9%,借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65周歲,同時不得超過30年。商業貸款雖然利率較高,但是還款快、程序簡單,若購房人并未繳納公積金,或者繳納時間不長,可以選擇商業貸款。銀率網分析師建議,由于銀行優惠政策不同,每家銀行商業房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調,在申請商業房貸時,對貸款銀行也要“貨比三家”,擇優選之。

公積金組合貸款

比如,房屋總價100萬元,要貸款70萬元,但是公積金最高額度只有50萬元,那么剩余20萬元可以選擇商業貸款,組合貸款總的貸款額度不得超過70萬元。對于組合貸款,若購房者借款額度較大,且貸款的期望額度已經超過公積金貸款的可貸額度,可選擇組合貸款方式,但是由于受到公積金貸款和商業貸款雙方條件的限制,一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款最高上限才使用,辦理起來會復雜些,放款速度自然也會慢一些。總之,購房者一定要注意權衡利弊,選擇適合自己的貸款方式。

銀率網分析師建議,選擇購房貸款前,購房者需要對自己的資產情況進行評估,包括對家庭現有經濟實力作綜合評估,經濟實力包括存款和可變現資產兩大部分;對家庭未來的收入及支出作合理的預期;注意自己的還款能力和可貸額度,這是決定可貸款額度的重要依據。(記者 王 觀)

 
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