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全國樓市   

置業指南:買房“公攤”面積也要算明細賬

加入時間:2018/7/13 9:17:56  文章類型: 全國樓市  出處:  點擊率:718

很多沒買過房的人在購房時都會忽略掉公攤。其實對于現在的商品房來說,公攤是一塊很大的面積。“加大公攤比例很明顯會使得居住面積縮水”,周先生(化名)表示,“當然也有人認為公攤是花在自己身上的,電梯間很寬敞、雙電梯設計、進樓大廳很大等等,覺得如果這部分小了就會影響到生活”他認為,這個問題可能見仁見智,不同的買房者能接受的公攤面積并不一樣,不過,最要緊的還是先搞清楚“買房的錢哪些都用到了公攤上,畢竟每平方都是錢啊”。


據了解,“公攤”主要包括9項:1、電梯井,尺寸是按照電梯選型來確定的,井壁上安裝電梯軌道和配重軌道,預留的門洞安裝電梯門;2、管道井,走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的,也有分隔的;3、樓梯間,容納樓梯的結構,包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿),同時它是一個相對獨立的的建筑部分,聯系整個建筑的交通運輸;4、變電室,小區的電力系統中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所;5、設備間,設備間是在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備,以及建筑物配線設備,進行網絡管理的場所;6、公共門廳,進入住宅后的一個較大公共空間,屬于室內空間,采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設置;7、過道,住宅套內使用的水平交通空間;8、值班警衛室,設在小區大門口一側的門房,警衛室外門口處還有升降欄桿;9、共用墻體,住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面等。


不同樓宇公攤的比例各不同


值得注意的是,不同樓宇公攤比例也是不同的。


7層以下住宅公攤率為7-12%。多層建筑一般是指層數在6層左右磗混結構的建筑,其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2,樓梯,樓梯間,為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內的層高分為室內凈高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離),一般情況下,層高在2.8米左右,室內凈高在2.65米到2.7米之間。如果室內層高超過4.7米以上應按照兩層計算室內面積。


7-11層住宅公攤率為10%-16%。樓層為7—9層為小高層,一般小高層公攤取決于各樓盤自身的情況,不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下,小高層公攤系數在10%-15%之間,而帶電梯的小高層住宅,公攤系數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯,所以小高層屬于配電梯的范圍之內,它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。


12-33層住宅公攤率為14%-24%。高層住宅的公攤面積是最大的。根據建筑規模的不同,高層建筑一般在25-33層之間,而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間,也有安全通道樓梯占用空間,還有“管道井”、“強電井”、“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。


別墅類的公攤率為1%-8%。別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式,帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積,聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內部并與本樓建筑結構存有連接的部分,并且僅向本樓居住者提供非營利性服務,不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。


總體而言,公攤面積計算公式為:建筑面積=套內建筑面積+公攤面積,公攤面積=公攤系數*套內建筑面積,公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數);套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積。

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